Налог при продаже недвижимости 

В соответствии с Налоговым кодексом РФ доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом по ставке 13 %.

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 г. составляет 5 лет.
Близкие родственники это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).
В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Срок владения имуществом считается таким образом:

По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации этого права. Но есть ряд случаев, когда дата государственной регистрации права собственности значения не имеет.

1. Например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности.

2. Кооперативная квартира считается в собственности гражданина, с даты выплаты последнего пая.

3. Приватизированная квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации

 В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех (пяти) лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

Он бывает двух видов:

1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.Например:

Гражданин приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2015 году, а в 2016 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов.1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:
(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.
Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Сумма НДФЛ рассчитывается так:
(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

Гражданин купил гараж за 100 тыс. руб. в 2014 году, а продал в 2016году за 260 тыс.

1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:
(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.Поскольку расходы на продажу составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:
(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности.

Такие же правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи).

Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость.

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы,подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

К таким расходам так же могут относиться расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту.

При приобретении квартиры за счет средств материнского капитала, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов.

То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п.

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее),

нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества.

Налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех (пяти) лет (ст. 228 НК РФ).

  Если срок владения имуществом составляет менее трех (пяти) лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.
Did you enjoy this article?


Related posts